El control de los alquileres implica menos viviendas y precios más altos

Robert Fellner

El control de alquileres es la idea política fracasada que no muere. En un foro reciente para los candidatos que compiten por convertirse en el próximo alcalde de North Las Vegas, todos los aspirantes a la alcaldía salieron en apoyo del control de los alquileres como una forma de hacer que la vivienda sea más asequible en Nevada. Pero el control de los alquileres nunca ha funcionado en ningún lugar donde se ha intentado. Al reducir la oferta, el control de los alquileres conduce en última instancia a precios más altos para todos, excepto para los pocos elegidos que están en una unidad de alquiler controlado. Por eso, Assar Lindbeck, considerado el mejor economista de Suecia hasta su muerte en 2020, describió el control de los alquileres como “la mejor manera de destruir una ciudad, aparte de los bombardeos.” Y no es el único. En una encuesta realizada en 2012 entre los mejores economistas, el 95% de los encuestados afirmó que el control de los alquileres no logra su objetivo ostensible de hacer que la vivienda sea más asequible.  

Que el control de los alquileres hace más daño que bien es una de las conclusiones más consistentes en la profesión económica. Numerosos estudios han concluido que, al reducir el incentivo para introducir nuevas unidades al mercado, el control de los alquileres acaba provocando un aumento de los precios para el público en general. Esos estudios también muestran que el control de los alquileres conduce a viviendas de menor calidad, ya que los propietarios no tienen ningún incentivo para realizar ningún tipo de mantenimiento o actualizaciones más allá del mínimo que se les exige legalmente. Pero para aquellos que no tienen tiempo de leer la montaña de investigaciones académicas que documentan los fallos del control de los alquileres, solo considere la experiencia de las ciudades que han adoptado el control de los alquileres, como Nueva York, San Francisco y Santa Mónica. Si el control de los alquileres funciona, ¿por qué todas esas áreas son lugares notoriamente caros para vivir? 

El hecho de que el control de los alquileres empeore las cosas simplemente refleja que todos los controles de precios conducen a la escasez y a opciones de menor calidad. Imaginemos una ley que impidiera que los asadores cobraran más de 10 dólares por un filete. Todos los asadores decentes sujetos al control de precios se verían obligados a cerrar sus puertas, dejando a los nevadenses con menos opciones. Y los pocos que permanecieran abiertos servirían el filete de menor calidad disponible, servido en un plato de papel, sin servilletas, en una mesa tambaleante, para comer mientras uno se sienta en una silla incómoda. Es decir, el propietario del negocio se vería obligado a reducir los costos y la calidad en otros lugares para mantenerse en el negocio al nuevo precio artificialmente bajo. Esta misma dinámica ocurre también con el control de los alquileres. Un estudio realizado por un profesor de Harvard sobre los efectos del control de los alquileres en Cambridge (Massachusetts), por ejemplo, descubrió que las unidades de alquiler controlado allí eran “más antiguas, en peores condiciones y necesitaban más reparaciones muy esenciales.” 

Sin embargo, el problema más grave es que el control de los alquileres hace que los desarrolladores dejen de construir. Así como que nadie querría construir un nuevo restaurante de carne si el gobierno limitara los precios a 10 dólares por filete, lo mismo es cierto con los desarrolladores que se plantean construir nuevas unidades de alquiler. Peor aún, muchos propietarios en zonas con control de alquileres convierten sus propiedades de alquiler existentes en condominios u otros tipos de inmuebles no sujetos al control de alquileres. En otras palabras, el control de los alquileres no solo impide la creación de nuevas viviendas, sino que alienta activamente a los propietarios a deshacerse de los apartamentos de alquiler existentes. Todo esto conduce a una reducción de la oferta, lo que significa precios más altos para las viviendas y unidades de alquiler no sujetas al control de alquileres. 

Si los políticos de Nevada quieren ayudar de verdad, deberían fijarse en la alcaldesa de Reno, Hillary Schieve, para ver un ejemplo de una política que realmente funciona. En el condado de Washoe, los precios de los alquileres y de las viviendas están inflados en gran parte debido a las licencias gubernamentales y las tarifas de permisos que pueden añadir entre 30.000 y 40.000 dólares adicionales al costo de construcción de una nueva vivienda. El alcalde Schieve ayudó a fomentar la construcción de nuevas viviendas encabezando un programa que aplazó esas tarifas hasta después de que el promotor completara la construcción de una nueva vivienda. Aunque es un buen paso en la dirección correcta, ese tipo de tarifas, tanto aquí como en el norte, deberían reducirse a la mitad. Sin embargo, además de las tasas, los gobiernos locales también imponen una serie de onerosas normas de cumplimiento que aumentan aún más los costos. De hecho, algunos desarrolladores afirman que el simple hecho de cumplir con todos los niveles de burocracia puede retrasar el proceso de construcción por dos años, lo que, una vez más, significa menos oferta y precios más altos. Reducir o eliminar esas barreras es la mejor manera en que los funcionarios electos pueden ayudar a los inquilinos. El control de los alquileres solo empeorará las cosas, como ha ocurrido en todos los lugares donde se ha intentado. 

Actualización: Apenas unos días después de que se publicara este artículo, se publicó un nuevo estudio sobre el control de alquileres en St. Paul, Minnesota. El estudio, ¿Robar a Pedro para pagarle a Pablo? La Redistribución de la Riqueza Causada por el Control de Alquileres, encontró que el control de alquileres causó una caída del 6-7% en el valor de las propiedades, una pérdida que fue soportada principalmente por los propietarios de bajos ingresos. Por el contrario, fueron los inquilinos de altos ingresos los que más se beneficiaron de las reducciones de alquiler. 

Robert Fellner

Robert Fellner

Vice President

Robert Fellner joined the Nevada Policy Research Institute in December 2013 and currently serves as the Institute’s Vice President. Robert has written extensively on the issue of transparency in government. He has also developed and directed Nevada Policy’s public-interest litigation strategy, which led to two landmark victories before the Nevada Supreme Court. The first resulted in a decision that expanded the public’s right to access government records, while the second led to expanded taxpayer standing for constitutional challenges in Nevada.

An expert on government compensation and its impact on taxes, Robert has authored multiple studies on public pay and pensions. He has been published in Business Insider, Forbes.com, the Las Vegas Review-Journal, the Los Angeles Times, the Orange County Register, RealClearPolicy.com, the San Diego Union-Tribune, the Wall Street Journal, the Washington Examiner, ZeroHedge.com and elsewhere.

Robert has lived in Las Vegas since 2005 when he moved to Nevada to become a professional poker player. Robert has had a remarkably successfully poker career including two top 10 World Series of Poker finishes and being ranked #1 in the world at 10/20 Pot-Limit Omaha cash games.

Additionally, his economic analysis on the minimum wage won first place in a 2011 George Mason University essay contest. He also independently organized a successful grassroots media and fundraising effort for a 2012 presidential candidate, before joining the campaign in an official capacity.