La interferencia del gobierno en la raíz de la escasez de viviendas en Nevada
Prácticamente nadie en Nevada sabe que los precios de la vivienda en el Estado de la Plata se han disparado en los últimos años. Lo que se entiende menos es lo que está detrás de este aumento.
El precio medio de una vivienda vendida en Las Vegas en mayo fue de 480.000 dólares, mientras que el promedio de Reno fue de 600.000 dólares, ambos aumentos de más del 20 por ciento respecto a 2021. Cada vez es más difícil para los residentes encontrar un lugar propio, ya sea en propiedad o en alquiler.
Entre los factores que explican el aumento de los precios está la disminución de la oferta. La población de Nevada ha crecido mucho en las últimas décadas, pero la construcción no ha seguido el ritmo.
La construcción de viviendas, de hecho, está muy por debajo del ritmo de hace 20 años, cuando el estado tenía apenas 2 millones de residentes. Una parte no pequeña de esto es el resultado de la política federal, como Nevada Policy identificó en su informe recientemente publicado sobre la vivienda asequible en el Estado de Plata, titulado “La construcción de una crisis.”
El hecho de que cuatro de cada cinco acres de tierra de Nevada sean propiedad del gobierno federal y no estén disponibles para la construcción privada ha desempeñado un papel clave en el disparo de los precios de las viviendas en el estado.
Pero también contribuyó a las condiciones actuales la Gran Recesión de 2007-10, que fue causada, al menos en parte, por la interferencia del gobierno en el mercado. Esto incluyó la aplicación de políticas destinadas a promover la propiedad de la vivienda, incluso para las personas que de otro modo no habrían sido capaces de pagarla.
La Gran Recesión afectó especialmente al Estado de Plata. Un estudio realizado en 2010 sobre las tasas de ejecución hipotecaria de viviendas mostró que Nevada albergaba las tres localidades – Fernley, Las Vegas-Paradise y Pahrump – con las tasas de ejecución hipotecaria más altas del país durante los tres años anteriores.
Los promotores y prestamistas tomaron nota de lo que estaba ocurriendo y frenaron la construcción. Al mismo tiempo, los bancos, que prestan dinero a los promotores, se vieron afectados por una normativa gubernamental aún más estricta, que aumentó los costos y redujo su disposición a asumir riesgos. Así, hoy tenemos demasiados nevadenses buscando muy pocas viviendas.
En los últimos 15 años se ha producido un importante descenso en el número de viviendas construidas en los condados de Clark y Washoe. Esto en un momento en que la población del condado de Clark ha crecido en casi 900.000 personas en las últimas dos décadas y la del condado de Washoe en más de 130.000 durante el mismo tiempo. Sin embargo, la construcción sigue estando muy por debajo de lo que era hace 20 años.
La recesión de 2007 a 2010 dio lugar a un salto dramático en las ejecuciones hipotecarias. Con una abundancia de viviendas en el mercado, los precios cayeron. Los promotores se dieron cuenta.
Entre 2002 y 2006 se emitieron una media de más de 35.000 nuevos permisos de construcción de estructuras privadas en la zona de Las Vegas cada año. Desde entonces, los nuevos permisos de construcción han alcanzado un promedio de poco menos de 11.400 al año.
En los últimos 15 años se han permitido menos edificios nuevos que en el periodo de cinco años que comenzó en 2002, según los datos recopilados por el Banco de la Reserva Federal de San Luis.
El contraste en Reno durante 2002-06 y 2007-2021 no es tan pronunciado. Entre 2002 y 2006 se expidió una media de 5.128 permisos de construcción de nuevas estructuras privadas en la zona de Reno, comparado con una media de 2.658 en los últimos 15 años, informó la Reserva Federal de San Luis.
Además, muchos bancos fuertemente invertidos en el sector inmobiliario quebraron entre 2008 y 2011. Nevada tuvo nueve quiebras bancarias durante ese período. Los reguladores aplicaron normas más rígidas, lo que hizo que las instituciones supervivientes estuvieran menos dispuestas o pudieran prestar a los promotores interesados en construir.
Otros factores, como el aumento de los gastos en permisos, las normas de zonificación más estrictas y los mayores desembolsos en materiales de construcción, también han contribuido al aumento de los precios de las viviendas.
Estas circunstancias, por sí solas, habrían provocado un aumento de los costos de la vivienda para los nevadenses, particularmente en zonas de rápido crecimiento como Las Vegas y Reno.
Pero cuando se añade que más del 80% de toda la tierra de Nevada es propiedad del gobierno federal, la situación es mucho más difícil.
Las empresas existen para ganar dinero. Si hay una fuerte demanda de viviendas, los promotores tratarán de aprovecharla construyendo más casas. Pero barreras como la escasez de tierra disponible pueden mantener la oferta baja y los precios altos.
Nevada tiene el dudoso honor de tener el mayor porcentaje de terrenos de propiedad federal de todos los estados de la Unión. Y en los condados de Clark y Washoe, los dos más poblados del estado, el gobierno federal posee el 90% y el 83% del terreno, respectivamente.
Incluso si los constructores y los prestamistas quisieran impulsar sustancialmente la construcción en las zonas de Las Vegas y Reno, se ven limitados por la gran cantidad de terreno que está fuera del mercado.
Dado que el gobierno federal no ha dado ninguna indicación de querer vender los terrenos de Nevada que son de su propiedad, es probable que la escasez de viviendas asequibles en el estado continúe. Y en caso de que se produzca otro desplome del mercado, como ocurrió en 2007-10, el resultado final podría ser otra caída de la producción y precios aún más altos en el futuro.